【5.8】持假离婚证卖房并办理转移登记，虽确认违法但不予撤销
审理法院： 湖南省张家界市中级人民法院
案 号： （2019）湘08行终26号
案 由： 行政登记
裁判日期： 2019年03月19日
上诉人（原审被告）张家界市国土资源局
被上诉人（原审原告）刘某，女
原审第三人蔡某，男
原审第三人黄某，男
【一审法院经审理查明】2006年6月，在刘某与蔡某婚姻关系存续期间，由蔡某与张家界中房开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了张家界中房开发有限公司开发的位于美人山10栋B座房屋，蔡某以个人的名义向张家界中房开发有限公司交纳了部分购房款和办理了按揭贷款。
2013年8月12日，蔡某与刘某在永定区民政局办理离婚登记，双方签订的离婚协议书内容为：1.甲方（蔡和平）与乙方（刘生英）自愿离婚；2.甲、乙双方婚姻期间形成的全部家庭财产以及其他一切财产均归乙方刘某所有，甲方自愿放弃，但是，在双方儿子蔡某1结婚成家后，乙方必须将美人山10栋B座的住宅房和湘Ｇ×××××、湘Ｇ×××××的车辆产权过户给蔡某1所有；3.乙方自愿给甲方补偿现金叁拾万元，家庭债务及经营性债务均由乙方偿还；4.离婚后，甲乙双方互不干涉对方的生活和事业，互不诋毁、损害对方的声誉、形象和利益。蔡某与刘某离婚后，坐落于美人山10栋B座房屋一直由蔡某、儿子蔡某1及蔡某父亲居住。
2017年下半年，因刘某未按离婚协议约定向银行偿还美人山10栋B座房屋的按揭贷款，蔡某多次打电话催促刘某还款未果，致使蔡某个人征信受到一定影响。2017年9月，蔡某告知刘某要变卖房屋偿还贷款，9月7日，蔡某提前将余下的住房按揭贷款全部向银行偿还完毕，并向新环境中介公司提交了出售委托书、购房合同首页、缴纳购房款发票。
2017年11月7日，蔡某、黄某、新环境中介公司签订了一份《房产买卖经纪合同》，合同约定：甲方（蔡某）将坐落于张家界美人山住宅小区10栋B座的房产出售给乙方（黄某），转让价款159万元。2017年12月6日，蔡某与张某中房开发有限公司共同向张家界市不动产登记中心申请登记，2017年12月8日，张家界市不动产登记中心为蔡某办理了美人山10栋B座房屋产权登记，房屋所有人登记为蔡某，权证号码为湘（2017）张不动产权第0012163号，产权面积为274.29平方米。2018年1月4日，刘某给张家界市房地产管理局房地产登记中心邮寄送达了《关于美人山10栋B座产权登记错误的报告》，附离婚登记审查处理表、离婚协议书各一份，请求更正给蔡某颁发的房屋产权证。次日，被告收到了邮寄件，至今未作任何处理。
2018年1月23日，蔡某与黄某签订一份《张家界市二手房买卖合同》，当天，蔡某、黄某共同向市国土局提出房产过户登记。双方提交了张家界市二手房买卖合同、不动产权证书、身份证明、离婚证。其中，蔡某提交的离婚证，事后经查明是一份虚假的证件，蔡某将与刘某离婚的时间伪造为2003年8月12日。在办理不动产转移登记过程中，刘某未提出异议登记的申请。2018年1月29日，经审查，市国土局认为双方提交的资料符合转移登记的提交，给黄某与蔡某之间办理了不动产转移登记，登记的所有权人为黄某，产权面积274.29平方米，房屋所有权证号为湘（2018）张不动产权第0001314号。至今，黄某已向蔡某支付购房款105万元，下剩54万元已办理银行按揭手续，因刘某主张权利，银行暂时未放款。2018年5月，蔡某已将房屋向黄某交付。
刘某知晓蔡某出售美人山10栋B座房屋后，仅向新环境中介公司说明情况，但一直未向黄某告知自已系房屋实际所有人的情况。
2018年2月5日，刘某以蔡某为被告向一审法院提起诉讼，要求确认双方于2013年8月12日签订的离婚协议书关于财产处理的约定合法有效、确认蔡某擅自将自己所有的美人山居住区10栋B座房屋卖给他人的行为构成对其民事侵权。2018年3月29日，一审法院作出（2018）湘0802民初410号民事判决，判决结果为:1.刘某与蔡某于2013年8月12日签订的已经婚姻登记机关备案的离婚协议书就财产分割达成的协议具有法律效力；2.蔡某于2018年1月29日将位于张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会美人山10B-1号房屋出卖给他人的行为对刘某构成民事侵权。
2018年5月30日，刘某以蔡某、张家界新环境房地产中介服务有限公司为被告、黄某为第三人向一审法院提交合同纠纷，请求：1.判令蔡某、张家界新环境房地产中介服务有限公司与黄某之间签订的房产买卖经纪合同无效；2.判令蔡某与黄某之间签订的房屋买卖合同无效；3.判令蔡某与黄某将涉案美人山居住区10栋B座房屋返还给刘生英。2018年7月18日，一审法院作出（2018）湘0802民初1675号民事判决，判决驳回原告刘某的诉讼请求。刘某不服该判决上诉至本院。2018年12月5日，本院作出（2018）湘08民终757号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
【一审判决认为】本案存在两个焦点，一是市国土局办理的不动产转移登记行为是否合法；二是黄某取得争议房屋的行为是否符合善意取得的规定。就此作以下评析：
一、市国土局办理的不动产转移登记行为是否合法。不动产转移登记是由登记机关依申请人申请并审查其提交申请材料的真实合法的行政行为，申请人应保证其向登记机关提交申请材料的真实合法性。登记机关的审查适用“合理审慎”的标准，一是审查申请人提交的材料是否合法，二是审查申请人的身份是否合法。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、房屋所有权证书或者房地产权证书、其他必要材料。其他必要材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。市国土局在办理房屋转移登记过程中，对申请人蔡某、黄某提交的张家界市二手房买卖合同、不动产权证书、身份证明、离婚证等相关材料进行了审查，认为其提交的材料符合转移登记条件，给其办理了房屋转移登记。纠纷发生后，查明蔡某提供的离婚证是虚假的，蔡某将与刘某离婚的时间伪造为2003年8月12日。依据蔡某与刘某签订的离婚协议的约定，争议的房屋蔡某无处理权，刘某只有暂时管理权，儿子蔡某1成家后刘某将房屋交由蔡某1处理。因此，蔡某处理争议房屋的行为违法，属侵权行为，导致市国土局错误登记的责任应由蔡某承担。故市国土局办理的房屋转移登记行为不合法。
二、黄某取得争议房屋的行为是否符合善意取得的规定。黄某取得争议房屋的行为是否符合善意取得的规定，生效的一审法院（2018）湘0802民初1675号民事判决书及本院（2018）湘08民终757号民事判决书已判决明确，均认为争议房屋系蔡某与刘某在婚姻存续期间购买，属于双方共同财产。双方在离婚时约定该房屋归刘某所有，但由于没有依法进行物权登记，未能产生物权变动及对外公示的效力。蔡某在出卖本案所涉房屋办理过户登记时，该房屋已登记在蔡某名下，黄某作为买受人在不知晓蔡某与刘某之间的离婚协议，且能过户的情况下，购买所涉房屋没有重大过失，不存在恶意。蔡某未经刘某的同意与黄某签订《张家界市二手房买卖合同》，虽属无权处分，但该合同不因蔡某的无权处分而无效。黄某善意购买本案所涉房屋，支付了合理对价，且已经办理了过户登记手续，属善意取得。
综上所述，蔡某提供虚假的离婚证是导致被告错误登记的主要原因，应当确认被告的登记行为违法，但鉴于第三人黄某取得争议房屋的行为符合善意取得的规定，可以保留被告办理房屋转移登记行为的效力，不予撤销市国土局给第三人黄逍颁发的不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项的规定，判决如下：确认张家界市国土资源局于2018年1月29日给蔡某与黄某之间办理不动产转移登记的行为违法。
【二审法院认为】《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：……”，第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：……（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；……”。从上述规定可知，在不动产登记过程中，申请人应当对申请材料的真实性负责，不动产登记机构应当对相关材料查验一致。本案房屋转移登记办理中，蔡某提交了伪造的离婚证，市国土局未认真查验，办理转移登记违反《不动产登记暂行条例》规定的程序要求，证据不足，从而导致涉案房屋转移登记错误，对此双方均负有责任。综上，上诉人市国土局房屋转移登记行政行为依法应当予以撤销，但原审第三人黄某取得涉案房屋的所有权属于善意取得，已经本院生效判决所确认，撤销将损害善意第三人黄某的合法权益，故应当确认违法为宜。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽参照《房屋登记办法》进行审查不当，但处理正确，应予维持。上诉人市国土局认为其对房屋转移登记材料只需形式审查而不负有实质审查的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【4.20】有了公证遗嘱，也办不了房屋所有权转移登记？
【4.19】离婚后一方死亡，另一方持离婚协议书单方办理房屋登记获法院支持